מיסוי, מימון, סיכונים וניהול בהשקעות נדל״ן
ההחלטה אם להשקיע, ואיפה, נשענת על ארבעה דברים שקל לפספס בהתלהבות מהנכס: המס שתשלמו, המימון, הסיכונים ומי ינהל את הנכס בפועל. ריכזנו כאן את העקרונות ואת המדריכים המפורטים שלנו.
מיסוי
בהשקעה בחו״ל הכנסה משכירות ורווח ממכירה עשויים להתחייב במס במדינה שבה נמצא הנכס, ובישראל יש חובת דיווח. אמנות מס בין ישראל למדינות רבות נועדו למנוע כפל מס, אבל האופן שבו הן חלות תלוי במבנה ההחזקה ובנסיבות.
לפני רכישה כדאי לבנות תחשיב מס עם רואה חשבון שמכיר את שתי המדינות: מס רכישה, מס על השכירות, מס במכירה ודיווח בישראל.
מימון
משכנתא מבנק מקומי לתושב חוץ אפשרית במדינות מסוימות, בתנאים מגבילים יותר. חלופה נפוצה היא מימון בישראל, למשל משכנתא על נכס קיים. כל מסלול כרוך בסיכון ריבית, ובחו״ל גם בסיכון מטבע.
סיכונים
- מטבע: שינוי בשער החליפין משפיע על ההכנסה ועל השווי בשקלים.
- ריבית: עלייה בריבית מייקרת את המימון.
- רגולציה: שינויים בכללי ההשכרה, במיסוי או ברכישה בידי זרים.
- נזילות: מכירת נכס בחו״ל עשויה להימשך זמן רב.
- ביצוע: עיכובים בבנייה, ברישום או בקבלת אישורים.
- אין תשואה מובטחת, וקיימת אפשרות להפסד הון.
ניהול הנכס
רוב המשקיעים בחו״ל נעזרים בחברת ניהול מקומית לשכירות, לתחזוקה ולגבייה. חשוב לבדוק את עלות הניהול, את הדיווח שתקבלו ואת האחריות של החברה. בהשכרה לטווח קצר יש לבדוק גם רישוי וכללים מקומיים.
שאלות נפוצות
האם משלמים מס פעמיים על השקעה בחו״ל?
אמנות המס נועדו למנוע זאת, בדרך כלל באמצעות זיכוי בישראל על המס ששולם בחו״ל. ההחלה המדויקת תלויה במבנה ובנסיבות, ולכן כדאי להתייעץ עם רואה חשבון.
אפשר לנהל נכס בחו״ל מרחוק?
כן, לרוב באמצעות חברת ניהול מקומית. חשוב לבחור חברה שמדווחת בשקיפות, ולבדוק את העלויות מראש.
מה הסיכון הגדול ביותר?
זה משתנה מעסקה לעסקה. לרוב הסיכונים המשמעותיים הם מבנה העסקה, המימון וסיכון המטבע, ולא רק מחיר הנכס.
רוצים לבנות תחשיב לפני שמחליטים?
נעבור יחד על המטרות, התקציב והסיכונים, ונפנה אתכם לאנשי המקצוע הנכונים. בלי התחייבות.